襄阳市城乡规划局 《关于襄阳市市区既有住宅增设电梯的指导意见》 政策解读

襄阳市人民政府《关于襄阳市市区既有住宅增设电梯的指导意见》（襄政发〔2018〕21号）已于2018年10月11日颁布实施，这是一个与我市广大老百姓密切相关的政策规定。指导意见出台后，立即受到广大群众的关注和热议。为了更好地实施指导意见，切实解决广大群众希望增设电梯的实际需求，把好事办实、实事办好，襄阳市城乡规划局作为指导意见的起草部门，对指导意见制定的背景、适用范围、申报条件、审批要求等进行以下政策解读：

一、为什么要制定出台《关于襄阳市市区既有住宅增设电梯的指导意见》？

近年来，随着城市建设的不断发展和人民群众生活品质的提升，对居住环境的要求越来越高，很多老旧小区的居民反映其居住的七层或八层住宅在建设时没有安装电梯，居民上下楼十分不便。当前，社会老龄化问题越来越突出，空巢老人、留守老人越来越多，如何改善其居住环境，方便老人出行，保障其生活和生存质量十分重要。部分市人大代表和市政协委员也高度关注老旧小区加装电梯的问题，将其作为方便群众、改善民生的重要措施列入了人大建议和政协提案。

目前，《中华人民共和国物权法》等现行的法律法规没有对既有住宅增设电梯问题作具体规定。我市部分小区业主通过自主协商对老旧住宅加装了电梯，解决了业主的实际需求。但也有部分小区业主由于未协商一致或不知道如何实施等原因没能加装电梯，引发了一些社会矛盾。因此，急需制定出台我市既有住宅增设电梯的指导意见，明确增设电梯的实施条件、内容要求、操作流程和产权界定等原则性问题，切实解决人民群众增设电梯的实际诉求，化解社会矛盾、改善居民生活。

二、《关于襄阳市市区既有住宅增设电梯的指导意见》制定出台经历了哪些程序？

为了改善群众的居住条件，解决群众的实际需求，根据市政府安排，由襄阳市城乡规划局负责起草《关于襄阳市市区既有住宅增设电梯的指导意见》。我局根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国特种设备安全法》《物业管理条例》，参照了武汉、宜昌、厦门、福州等城市既有住宅增设电梯的相关政策规定起草了指导意见初稿，在我局网站上广泛征求了意见，同时征求了市城建委、市国土资源局、市城管执法局、市房管局、市质量监督局等单位意见，经过了廉洁性、风险性和公平竞争性评估等规范性文件的制定程序，8月21日市政府法制办组织市直11个部门召开了合法性审查会，9月25日经市政府第19次常务会议研究同意，10月11日以市政府文件印发实施。

三、全国和湖北省哪些地方已经制定出台了既有住宅增设电梯的相关政策？

指导意见制定过程中参考了一些外地省市的作法，从中借鉴了一些好的措施、吸取了一些经验教训，努力使我市的指导意见少走弯路，在合法合规的前提下，尽可能地“方便群众、简便易行”。

据了解，目前全国部分省市已经出台了既有住宅增设电梯的相关政策，包括福建、广东、浙江、四川等省份、也包括北京、上海、广州、深圳、南京、成都、宁波、淄博、茂名、厦门、福州等外地城市。湖北省内武汉和宜昌也已经出台了相关政策，武汉是2013年11月出台了《市人民政府办公厅关于全市既有住宅增设电梯的意见》，2018年10月重新修订出台了《市人民政府关于既有住宅增设电梯工作的意见》；宜昌是2016年7月出台了《宜昌市城区既有住宅加装电梯实施方案》。

四、在我市哪些既有住宅可以申请增设电梯？

在我市既有住宅申请增设电梯要满足三个条件：

一是既有住宅应为具有合法权属证明的4层及4层以上多业主无电梯住宅，且增设电梯在原产权建设用地红线范围内；二是应符合现行城乡规划、建筑设计、消防、抗震和结构安全等相关规范和标准；三是既有住宅未列入房屋征收范围和计划，不属于城市近期规划改建范围。

五、我市房屋征收范围和计划以及城市近期规划改建范围是如何确定的？

有以下情形之一的即属于房屋征收范围和计划以及城市近期规划改建范围：

一是政府已发布房屋征收公告，所在房屋属于征收公告确定的征收范围内；二是政府已确定棚户区改造计划，所在房屋属于棚户区改造范围内的计划拆除建筑；三是政府已确定城市近期建设规划范围或重大项目建设范围，所在房屋属于上述范围内的计划拆除建筑；四是经政府确认的其他情形。

申请人在申报增设电梯前，可以向各城区政府或城区房屋征收部门申请查询所在既有住宅是否列入房屋征收范围和计划以及城市近期规划改建范围。申请人也可以向各城区规划分局申请查询所在既有住宅是否列入房屋征收范围和计划以及城市近期规划改建范围，各城区规划分局会主动与城区政府或城区房屋征收部门联系确认后及时答复申请人，以方便群众办理加装电梯的后续手续。

六、在我市既有住宅增设电梯对申请人有什么要求？

在我市既有住宅申请增设电梯一般按单元为单位进行，并满足以下条件：

一是应当经增设电梯单元的全体业主书面签名同意（与房产证和身份证一致）。住宅小区成立有业主委员会的还须经业主委员会书面同意。既有住宅或所在用地属于单位产权的还须经产权单位法人书面同意；二是增设电梯影响相邻业主日照、通行等权益的，应与受影响的相邻业主协商达成一致取得其书面同意（与房产证和身份证一致）；三是增设电梯单元的全体业主一致同意就管理责任、建设以及维修费用的筹集和分摊等事项达成书面协议。

七、在我市既有住宅增设电梯为什么规定单元全体业主同意而不是三分之二以上业主同意？

指导意见制定过程中对这个问题进行过深入研究和探讨，作这样的规定主要是从合法性、合理性和可操作性三个方面考虑。

首先是符合法律规定。《物权法》和《物业管理条例》均规定了改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意。我市要求单元全体业主同意，并不违反上述法律法规的规定。同时，《行政许可法》第三十六条规定“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见”，单元全体业主作为重大利害关系人有权对增设电梯事项提出意见。

第二是体现了公平公正原则。增设电梯单元的全体业主都是重大利害关系人，所有人的合法权益都应当得到尊重和保护。不能因为要满足大多数业主的诉求就牺牲掉少数业主的合法权益，或者强迫少数业主接受大多数业主的决定。否则会造成新的不公平，有违社会主义公平正义的原则。所以，一定要征得全体业主也就是所有利害关系人的意见和同意。

第三是能够保障增设电梯的顺利进行。据了解，目前一些外地城市，如广州、杭州、福州等，只要求单元2/3以上业主同意，结果与少数不同意的业主（主要是一楼和二楼业主）发生激烈冲突、施工受阻，并且产生大量的民事和行政纠纷、信访和诉讼案件，使增设电梯难以进行，也给社会稳定带来一定影响。福州市为化解矛盾已于2016年11月将这一规定修改为应征求本单元全体业主意见，目前全国其他省市如四川、宁波、淄博、宜昌等也都是规定应征得本单元全体业主同意。所以，我们在吸取外地城市经验教训的基础上，要求单元全体业主同意，将可能产生的矛盾和纠纷提前予以化解，更有利于增设电梯的顺利进行。

八、我市既有住宅增设电梯的资金筹集和实施是如何规定的？

关于资金筹集。指导意见明确了由业主根据所在楼层等因素，按照一定的分摊比例由共同出资业主协商确定，一般情况下楼层越高出资越多；也可以使用社会投资等其他合法资金来源。

同意增设电梯单元的全体业主作为增设电梯的实施主体，负责组织协调工程报建、设备采购、组织实施和维护管理等相关工作。同意增设电梯单元的全体业主也可以书面授权委托1-2名业主代表（或原房地产开发企业、或物业服务企业、或具备相应资质的电梯施工安装企业等）作为实施主体承担上述工作。

九、我市既有住宅增设电梯公示要求有哪些？

实施主体将同意既有住宅增设电梯的书面协议、实施方案和设计方案图纸等内容，在小区物业管理区域、小区主要出入口、增设电梯的本栋住宅和本单元的出入口等醒目位置进行公示，方便相关利害关系人知晓，公示期不少于7个工作日。公示期满后，由实施主体出具公示情况书面说明。实施主体应请公证处（或所在地社区居委会、或业主委员会、或物业服务企业等）对其公示情况进行公证或见证。

公示期间，对增设电梯事项存有异议的相关利害关系人，可以向实施主体提出异议，并可以通过以下方式解决争议：

1、同实施主体联系，自行协商解决、达成协议。

2、在有关部门协调下处理争议，可申请所在地的社区（或业主委员会、或物业服务企业、或基层人民调解组织等）进行协调处理、达成协议。

3、经协商或协调仍无法达成一致意见的，可以通过民事诉讼等司法途径解决争议。

十、我市既有住宅增设电梯需要办理哪些审批手续？

我市既有住宅增设电梯按照相关规定需要办理建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案、电梯安装监督检验和特种设备使用登记等手续，同时按规定办理消防、供电等相关手续。

为了方便群众办理增设电梯手续，既有住宅增设电梯申请办理建设工程规划许可证时，可以直接到各城区规划分局办理，同时大大简化申报要求。申报材料中不需要办理建设项目审批、核准、备案（立项）文件和规划选址、建设用地规划许可手续，只需要提供书面申请、业主的不动产权证和身份证、增设电梯的书面协议、增设电梯的设计方案图纸和公示情况说明，即可申报办理建设工程规划许可证。

十一、我市既有住宅增设电梯是否办理不动产证？

指导意见明确了我市既有住宅增设的电梯仅作为原住宅建筑垂直交通系统的补充，增设电梯后新增面积为增设范围内全体业主共有，暂不办理不动产登记手续。增设电梯业主相关不动产权发生转移时，受让人自该不动产权转移登记之日起，享有和履行原改造协议约定的权利和义务。

目前，全国各地已出台的既有住宅增设电梯的相关政策，绝大多数均规定了暂不办理不动产登记手续，主要是考虑到办理不动产登记手续涉及重新计算小区业主的公摊面积和核算相关费用，在法律和技术的操作层面上存在障碍。

十二、我市既有住宅增设电梯是否需要缴纳土地出让金等规费？

为了支持既有住宅增设电梯工作，尽可能地降低群众的申报和建设成本，根据住建部《建设用地容积率管理办法》（建规【2012】22号），容积率计算规则由县级以上城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。所以，我们在制定《指导意见》时明确规定了我市既有住宅增设电梯后新增面积为增设范围内全体业主共有，不计算容积率，因此不需要缴纳土地出让金。

但是，新增建筑面积需要按照国家规定缴纳城市基础设施配套费。因为该费用属于政府性基金，根据财政部《政府性基金管理暂行办法》（财综【2010】80号）相关规定，政府性基金的减免权限在财政部，我市无权直接减免。收费标准为市区中心城区范围内每平方米90元，以一部电梯新增建筑面积50平方米计算，需要缴纳的城市基础设施配套费为4500元；市区中心城区范围外建制镇内每平方米40元，以一部电梯新增建筑面积50平方米计算，需要缴纳的城市基础设施配套费为2000元。

十三、我市既有住宅增设电梯如何进行运营管理和维护？

实施主体可以委托小区物业服务企业对完成增设的电梯进行运行管理，并由物业服务企业与有资质的电梯维修保养单位签订电梯日常维护保养合同，对电梯进行日常维护保养。实施主体也可以直接委托有资质的电梯维修保养单位对电梯进行运行管理和日常维护保养。

电梯运行的管理维护单位应按相关规定定期向特种设备检验检测机构提出检验申请。

十四、政府各部门在既有住宅增设电梯工作上是如何分工协作的？

既有住宅增设电梯工作可能涉及规划、图审、建设、消防、供电、供水、燃气、电信、市政、城管、房管、安监、质监等多个政府部门的管理事项。根据市政府的要求和规定，各政府部门要按照简化、便民的原则，切实做好相关服务工作，积极支持和推进我市既有住宅增设电梯工作开展。

街道、居委会等要充分发挥开展社区工作的优势，积极做好居民的政策宣传和相关协调工作。原房改房售房单位、业主委员会、物业服务企业、电梯生产安装企业等应加强对既有住宅增设电梯工作的协助和指导。

城乡规划部门作为指导意见的起草部门，要做好以下三个方面工作：一是要加强政策宣传和解读，对于群众相关咨询予以热情接待和回复，帮助提供相关政策和技术服务；二是积极贯彻执行好指导意见，切实做好既有住宅增设电梯的相关规划服务和保障工作，及时受理和办理相关手续、解决群众的实际需求；三是注重在工作中主动征求和收集群众对既有住宅增设电梯工作的意见和建议，在实践中不断总结经验，及时地对现有政策和规定进行改进和完善，更好地为百姓办事、为群众服务。